Le crédit immobilier à 110% : explications et fonctionnement

Le prêt immobilier à 110 pour cent est un financement permettant à un emprunteur sans apport d’obtenir son crédit mais aussi de couvrir les frais liés à la conclusion de cet emprunt. Explications sur ce prêt particulier qui tend à se développer de plus en plus sur en cette période de taux bas.

Baisse des taux et projets sans apport

La tendance actuelle est à la remontée lente des taux, ce qui suscite chez certains emprunteurs la volonté de "profiter" de cette tendance avant une remontée plus soutenue des taux des crédits immobiliers. Deux types d’emprunteurs se confondent dans ce projet, l’emprunteur ayant déjà acheté son bien immobilier les années précédentes et souhaitant acquérir un nouveau bien mais sans apport (voir ce lien). L’autre, c’est le Français n’ayant pas d’épargne et souhaitant devenir propriétaire.

Pour ces deux profils, il est possible de financer son projet en ayant recours à un prêt immobilier à 110%, c’est-à-dire un crédit qui couvre le montant du bien à acheter plus les frais liés à sa souscription. On parle alors d’un montant de projet ramené à 110% de la valeur du bien.

Inclure les frais du prêt immobilier

Le crédit immobilier à 110% permet aux ménages de pouvoir concrétiser leur projet immobilier en incluant dans le crédit la valeur du bien et les frais de dossiers, de mandat ainsi que de garantie. A titre d’exemple, un bien proposé à la vente pour une valeur de 200 000 € nécessitera pour un emprunteur sans apport de souscrire un crédit de 200 000 €, la banque proposera un crédit d’un montant de 220 000 € pour couvrir les frais de dossier (environ 5% du montant de la valeur du bien) et les frais d’hypothèque (selon le barème des notaires de France).

L’apport n’est plus une barrière pour le foyer ayant un projet immobilier, il suffit juste que sa capacité d’emprunt lui permette d’encaisser un montant à 110%, c’est principalement son taux d’endettement qui pourra juger de cette capacité. La banque se charge donc de comptabiliser les revenus, les charges et de déterminer la part que représente les mensualités sur les revenus mensuels, cette part ne doit pas dépasser 33%.

Les freins au prêt immobilier à 110%

Si ce prêt permet aux emprunteurs sans apport d’accéder à la propriété ou d’acquérir une résidence secondaire, il est soumis à une étude de faisabilité très pointilleuse. Sans apport, l’emprunteur doit se présenter sous son meilleur jour pour convaincre la banque, cela implique de ne pas avoir de rejets de prélèvements, de découverts bancaires (attention à ne pas abuser des autorisations de découverts) ou tout autre signe négatif.

De plus, les banques ont tendance à vouloir se "rattraper" sur l’assurance pour ces profils spécifiques, ils proposent souvent une assurance de prêt coûteuse, un produit où la marge est plus importante, ce qui permet de minimiser le risque. Enfin, la domiciliation des revenus est un indispensable dans ce type d’opération, un mouvement à prendre en compte pour les futurs acquéreurs.

A terme, il convient de bien lire l’offre de contrat de crédit et de mesurer l’engagement, c’est-à-dire la nécessité d’honorer chacune des mensualités selon l’échéancier annoncé.